中国的房地产市场在经济的新常态下将如何发展外文翻译资料

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中国的房地产市场在经济的新常态下将如何发展

摘要：当中国进入了经济发展的新阶段，即“经济的新常态”，其经济增长从高速转向中高速增长，经济结构也在不断地完善和升级，经济发展由投入驱动、投资驱动转向创新驱动。此外，国内的房地产市场也出现了一些新的发展。房地产投资前期的快速增长逐渐趋于稳定。消费者对于房地产的需求是恒定的。房地产市场在进出口贸易中占有重要地位。此外在房地产行业中出现了许多并购和收购，房地产市场分化更为明显。在这种情况下，一个重要的问题需要被解决：中国的房地产市场将如何发展？首先，房地产市场应当正视工业发展的新趋势。第二，房地产市场需要适应新的增长动力和投资结构。第三，房地产行业可以使用“新常态”来知道自身稳固、持续地发展。这样，中国房地产行业的持续发展和大市场容量将有很大的空间。

关键词：房地产；经济新常态；中国

1. 引言

2014五月，中国国家主席习近平参观了河南省中部后，提出了“经济新常态”（以下简称“新常态”）。

在2014年的前三个季度，中国国内生产总值（GDP）增长了7.4%（中国统计局，2014），这对经济产生了一些影响。2014年11月9日，习近平在北京国家会议中心出席了APEC CEO峰会的开幕仪式，并且发表了题为谋求持续发展和实现亚太梦的主题演讲，演讲中解释了“新常态”所包含的显著特点。首先，经济发展经历了高速到中高速的转变。其次，经济结构不断改善和升级，第三产业和消费需求正逐步成为经济增长的主要驱动力，农村与城市之间的差距正在缩小，家庭收入占国民收入的比例越来越大，国家的发展使越来越多的人正在受益。第三，经济发展正从投入驱动、投资驱动向创新驱动转变。习近平进一步指出，“新常态”将为中国带来新的发展机遇。

尽管增速放缓，但中国的经济仍有相当大的增长。由于快速经济的快速发展，目前中国的经济规模已经增加了超过了30年。中国2013年的经济增长率相当于1994年的平均值，在世界上排名17。虽然中国的经济增长率约为7%，但其经济的增长速度和增量依然排在世界前列。中国的经济增长已变得更加稳定并且被更多样化的因素所驱动。此外，有人担心中国的经济增长可能会进一步下降，无法克服困难。事实上，风险确实存在，但它们并不可怕。中国经济的快速恢复能力是抵御风险最好的支持。中国在宏观经济管理思想和方法上有了创新。在确定了战略和政策的同时，国家能够有能力应对潜在风险。目前，中国正在推进新型工业化，信息技术应用、城市化、农业现代化相互协调的方式，可以帮助中国经济受国内消费需求所驱动，从而消除了过分依赖出口这样的外部风险。

中国的经济结构已经得到了改善和升级，这也预示着一个更加稳定的发展前景。在2014年的前三个季度，消费对经济增长的贡献率为48.5%，超过了投资。服务业的增加值占国内生产总值的46.7%，超过了第二产业。高新技术产业和装备制造业的增长率分别为12.3%和11.1%，高于工业的平均增长率。单位国内生产总值能耗下降了4.6%。所有这些数据表明中国经济已经发生了深刻的变化，在质量和结构方面都有所改进。在“新常态”下，中国政府正在大力发展简政放权，进一步激发市场活力。准确地说，对市场上“无形之手”的限制以及政府的“有形之手”的使用是正确的。例如，中国在商业登记上的改革。2014年的前三个季度，新登记的市场主体数量达到920万个，新增企业数量相比上一年来说，超过了60%。

与之相对应的是，中国房地产市场的发展正处于一个十字路口。在2014年，中国的商品房销售额、投资总量和新增建筑面积都在下降，而不是像前几年一样增加迅猛，因此，被认为是房地产的黄金年代已经结束。相反，此后房地产将和经济一样进入“新常态”，各方面的数据往往会减缓。也有人认为房地产市场将会进入一个很长的冬眠期。

1. 什么是“经济的新常态”？

2014年十二月，一个为期3天的中央经济工作会议在北京召开，会议上详细分析了“新常态”的条件，并明确指出以下九个“新常态” 的变化趋势。

在消费方面，中国过去有明显的“波浪式消费”，但这类消费的时期将要过去。个性化和多样性的消费模式已逐渐成为主流。如今更加强调利用供应创新来保证产品质量和恢复需求。有必要采取适当的消费政策，释放消费潜力，确保消费在经济发展中起主要作用。

经过30多年来的高度集约化和大规模的发展和建设，传统行业已经接近饱和，但在基础设施、互联、新技术、新产品、新商业类型和新商业模式方面有着大量的的投资机会。这就对融资方式的创新提出了新的要求。投资障碍需要消除，这样才能使投资在经济发展中扮演着重要的角色。

目前，全球总需求正在减弱。中国的低成本比较优势也有变化，但出口的竞争优势仍然存在。要加快发展新的比较优势的步伐，以保证出口能一如既往地支持经济发展。过去在中国，供应短缺一直是长期关注的问题，但现在供应量远远超过传统产业的需求。产业结构需要优化和升级。在这一过程中，企业的兼并重组和生产集中是必然的。新兴产业、服务业和小型微型企业，将发挥越来越重要的角色，而小型化、智能化、专业化生产将成为新的产业组织特征。技术和管理可以被引入成为生产力。中国正面临着人口老龄化，农村剩余劳动力减少，经济增长将更多地依赖于人力资本和技术进步。创新一定能够成为推动国家发展的新引擎。市场竞争的焦点是由数量和价格向质量和分化的转变。整合全国市场，提高资源配置效率是经济发展的内生需求。过去能源资源和生态环境不是主要的问题，但最近我们的环境已经达到或接近其承载能力的上限。绿色、低碳发展和可持续的环境将得到提升。在经济增长放缓的过程中，各种隐藏的风险正在逐渐显现。这些风险通常可以控制，但其主要特点是高杠杆和泡沫，消除它们，可能需要很长一段时间。这些问题的表现和根源都是可以解决的，需要找到合适的方法。从资源配置模式与宏观调控法的角度来看，全面刺激政策的边际效率明显下降。为了充分利用产能过剩，通过市场机制来探索产业发展的未来方向，我们就有必要对供求关系的变化进行科学地宏观调控。这些趋势表明，中国经济正进入一个更为先进的形式，分工更为复杂，结构更为合理。所谓“新常态”是指经济发展模式为增长速度较低，但质量更高，结构调整加快，新兴产业发达。

我们应从就业和价格的角度对经济增长率的合理性进行评价。从2011到2014，中国的人均国内生产总值增长了8%（图1），这导致了从高速到中高速增长的转变。在“第十二个五年计划”中，中国的平均每年国内生产总值预计将增长约8%。虽然国内生产总值增长率较过去有所下降，但价格稳定，就业形势良好。在2015年的前三季度，全年居民消费价格指数（CPI）增长了1.6%，中国的就业人口增加了1066万，超过全年1000万的目标（中国国务院，2015）。经济还不太过冷或过热，说明经济增长速度在一个合理的范围内。根据国际货币基金组织（IMF）的数据，中国经济增长对世界的贡献是27.8%，高于美国。此外，亚洲的经济增长为0.3%，为中国经济增长的每一个百分点。

图1 中国的国内生产总值增长率从2005到2014（资料来源：中国统计年鉴（2005 - 2014））

进入“新常态”后，中国的经济和工业结构发生明显变化。从2011年到2014年，最终消费对经济增长的贡献率平均为54.8%，高出投资7.8%（图2）。在2015上半年，消费对经济增长的贡献率上升到60%（中国统计局，2015）。2012年，第三产业现价增加值占国内生产总值的45.5%，第一时间超过了第二产业，并且第三产业已成为国民经济中最大的行业。在2014年，第三产业的比例增长至48.1 %，比2010年增加了3.9%。在2015年的上半年，第三产业的比例进一步增加至49.5 %（图3）并且增长率为8.4%，而第二产业只有6.1%。第三产业增长速度快于第二产业，这表明中国已开始进入后工业社会；从整个产业的效益角度来看，最有利可图的和高附加值的产业是现代服务业而不是第二产业；新旧工业情况明显不同，以钢铁工业为代表的中国传统产业有着巨大的负担，但与精密仪器和高铁相关的企业都有大量的订单，与消费有关的现代服务业是繁荣的。在“新常态”中，劳动人口的下降一直是

中国国情的巨大变化。在20世纪80年代出生的人数是2亿2800万，而在上世纪90年代是只有1亿7500万，过去十年中减少了23.24%（中国统计局，2014），这导致了大量的年轻人口的减少，不仅增加了失业压力，而且还增加了工资成本，从而提高了土地和资本的价格。因此，旧的增长驱动力，对外贸易出口和房地产投资正在变得越来越弱，因此中国必须找到一个新的经济增长的驱动力，经济发展模式需要从因素驱动转变至创新驱动。

图2 消费与投资对经济增长的贡献比较（资料来源：中国统计局（2011、2012、2013、2014））

图3 2015年上半年第一产业、第二产业、第三产业在GDP中所占的比例（资料来源：中国统计局（2015））

2.1在“新常态”之下，中国的房地产市场发生了什么变化？

从2014日起，中国的房地产市场已经出现了许多“数据转折点”。房地产投资的快速增长已逐渐趋于稳定，房地产开发的发展阶段已发生显著变化。从1999年到2013年，中国的房地产市场普遍表现出高投资增长（复合增长率20%）和高房价增长（平均增长10%）等等（图4），虽然已经进行了2次调整，但房地产市场运作的总体趋势并未改变。事实上，中国房地产市场从1999年到2013年的运作特点，就已经反映了市场需求超过供应的事实。在2014年，房地产开发投资增加到9兆5036亿元，每年增长10.5%，这在过去十年中是最低的，商品房开工面积达17亿9600万平方米，每年以10.7%在减少，这也是近10年来最低的；商品房销售面积下降到12亿600万平方米，比上一年减少了7.6%（图5）。

图4 1999年-2013年中国房地产开发投资增长率和商业住宅平均销售价格（资料来源：中国统计局（1999，2000，2001，2003，2004，2005，2006，2007，2008，2009，2010，2011，2012，2013，2002））

图5 2005年到2014年商品房开工和销售面积（资料来源：中国统计局（2005，2006，2007，2009，2010，2011，2012，2013，2014，2008））

以住宅为代表的房地产消费需求已趋于饱和，房地产市场的特点已从根本上改变。在1978年，中国的城市居民人均住房面积只有6.7平方米（中国统计局，1978），2013年底增加到33平方米（中国统计局，2013），接近最发达的国家，如英国（35.4平方米），日本（36.6平方米），韩国（26平方米），但是低于美国（67平方米）。根据第六次全国人口普查的数据，每个家庭住房单位的人口在2012年和2013年分别为1和1.2；同时，20至29岁的人口约占整个人口的17%，这在接下来的10年可能会减少约10%。适龄结婚人口比例的下降会导致住房需求的下降。这些数字表明，房地产市场的供给和需求之间的关系已经从供不应求到基本平衡；同时也表明，竞争性消费的波动，导致房地产市场的短缺，难以再现，改善住房消费将成为主流。

从进出口的角度看，房地产市场在国际收支平衡中起着重要作用。一方面，越来越多的房地产企业走出国门去购买房产、投资房地产，或参与全球的基础结构建设。自2014以来，一些房地产企业，如万科、碧桂园、万达、新华联等等在海外市场相当活跃（新华新闻社，2014）。其中，新华联在2014年一月确认了在济州，韩国、柔佛新山与马来西亚的发展项目。碧桂园在2014年二月进入澳大利亚市场并在悉尼投资了7300万元。同时，万科在美国纽约曼哈顿的列克星敦大道610号举行了它的第一个项目的开工仪式。另一方面，中国国内房地产开发吸引了更多的外资。2014年，中国国家发展和改革委员会取消了对外商投资房地产的限制。2014，房地产开发企业的资金为12兆2000亿元，几乎相当于前一年，国内贷款增加到2兆1200亿元，增长率为8%；外商投资增长639亿，增长率为19.7%；自筹资金达到5兆400亿元，增长率为6.3%；其他资金下降到4兆9700亿元，减少了8.8%（中国国务院，2014）。高水平投入和大规模产出的同步化，使得房地产行业的低成本优势在国际收支平衡中发挥着重要作用。

由于房地产行业中出现了大量的并购重组，导致市场结构集中度的急剧增加。2014年，资本市场的并购迅速上升；同时，许多房地产企业参与并购重组。这种现象表明，以往的竞争格局正在逐步打破，新的经营模式应运而生，产业集中度上升。据Wind资讯，2014年8月，房地产行业以总价1210亿元的价格出现了245例并购和收购（包括完成和未完成的交易），这表明每年大约有80%的增长。在2013年，只有150个并购交易和收购，总价值668亿元，相比2012年上升了约46%，而在2012年，有154个这样的交易，总价值458亿元。一些小型和低专业化中小房地产企业都是在并购的大潮所产生的，几个大的房地产企业不得不转售他们的财产和现金来追求最佳发展，这表明房地产行业两极分化即将开始，房地产市场分化更为明显，第二、三线城市的房地产销售压力更重。自从中国政府在1998年开始了房地产市场的改革后，国内的房地产市场以及住房价格迅速上升。然而，一般住房短缺和供大于求的情况在许多城市变得普遍。近年来，房地产市场的分割变得更加重要。一线城市房价快速增长，第二、三线城市房地产库存压力更为严重。据电子住宅（中国）报道，全国新建商品住宅库存在过去5年中是最高的。至2014年九月，35个城市的总住房存量上升到2亿8013万平方米，年增长率为23.8%。第一、二、三线城市的新房库存分别为37.94、201.67、4052万平方米，与上一年相比，表现出39.6%，21.8%和21.1%的增长。

2.2中国的房地产市场在“新常态”下将走向何处？

“新常态”对中国房地产市场的影响必须要得到正视、适应和引导，房地产市场

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