房地产应对税收的多变行为外文翻译资料

英语原文共 8 页，剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料

房地产应对税收的多变行为

摘要

在本文中，尽力找出房地产市场低迷对地方税收收入的直接影响。所以，我们对“财产税和随时间变化的税收收入增长趋势”与物业价格的升值及收缩进行关联分析，同时指出投机在房地产市场的作用，住房和财政泡沫下的房地产市场价值。

1. 介绍

对房地产市场的需求可以通过以下特点1.居民人口和社会经济特征（年龄，性别，收入，职业，婚姻状况，收入水平，家庭规模和组成，向上和向下的流动等）；2.经济环境（住宅价格、融资方案、工作机会 关系，通货膨胀和建设量）3.所需住宅的特点（当地公共物品的位置可及性，通勤时间，地区，设施，设备和标准）。 另外，房子的价值是一个函数的人口、经济和心理变量。因此，住房的均衡价格是由固定设施的总和及公共服务决定，这反过来又影响了迁移模式。

但税收也反映了公共产品和服务提供的水平，并从固定设施，公共物品和服务的投资收益体现出房地产的资本价值。

1. 文献综述

许多人都在进行投机投资（既在新兴市场投资房地产，这是一种金融安全策略）。(Colwell,1999）分配投机购买土地或财产，这不是计划使用而是空置，因为预期盈利的发展机会在将来才能看到。投机笼罩在淡静或流动性不足的市场上，因为其价格不可预测（也作为一种异质性的房地产后果），而且在价格波动的情况下缺乏价格信息。（Zhenguo，Vandell，2001）

一个有效的市场参考了制定价格信息并且声称未来价格变动的预测不会仅仅基于历史价格变动或所有公共财务信息。

许多经济研究观察到“随机游走”在实际资产价格的形成，这是一个对投机的威慑手段。但人们没有看到“随机行走”在资产价格和基础上的影响，他们决定“向后看”或者说是从过去的价格变化推断，就是说当税收变化是不可预见的，那么按照随机游走。

Fernaacute;ndez-Kranz and Hon (2006)指出房地产泡沫表现出异常大的波谷到峰值的价格上涨，换句话说就是一个很大的滞后（也可能是房产价格低于基本价格的负房地产泡沫）在资产价格之间由一个基本价格和泡沫价格组成（Blanchard and Fisher, 1989），其基本值计算为预期的净现值（资产的现金流量），而未来租金收入流入（或房屋服务）是由于对未来房价过高的预期造成的。如果供求变量与市场价格存在相关性，我们不能说它是泡沫。

投机泡沫的很多模型都是基于适应性预期或最近的趋势外推。同时，Malpezzi，Wachter（2004）定义投机为落后的期望或适应性预期。许多人评估他们的成果自适应预期，而且有短视的期望。那些“乐观主义者”在他们的定价行为中表现出“灾难短视”，因为他们的投资经历没有衰退，所以无法想象未来的负面事件的假设和长期价格将提高根据市场需求有限的供应增强。在有效市场中，这种定价行为是由知情投资者通过出售短期资产，直到价格下降到基本价格。

据了解，物业税可以控制房价，这一说法得到了印证。Bai (2005 in Wei, 2008) 认为物业税可以作为一种措施来抑制房地产市场投机。所以，一个家庭的购房成本将增加房产税，从而投机性的投资需求将导致供需平衡下降和房价萎缩。

XuChangSheng 认为，房产税对降低房价水平的影响不大，但Lutz（2008）认为，物业税的收入弹性相遵从于房价的0.4倍左右。

1. 研究方法

我们的研究主要集中在房地产价格的繁荣和破灭期间的房地产税收收入的形象描绘。我们用于调查描述性研究的有统计数据和发表的研究，所以我们的原始数据集收集来自于月度统计公报和国家统计研究所公布的价格统计公报。

对于我们研究的第二个目标的更详细分析，从目前情况之间的不同应税值和市场价值的属性来看，我们收集关于财产所在地及其实际市场价值的精确信息需按税法现行规定计算的应纳税价值计量。市场价值是基于2012年平均价格的房地产评估，并参考了2012年的“布加勒斯特房地产价值指南”。根据2012的可用市场价值，为了确保一致的数据，根据政府第956号/第2009号决议的附件，不考虑楼宇内每平方米建筑面积的课税价值，设置的有效期到2013。

样本代表为布加勒斯特地方议会设立的四个税务区（我们收集了所有6个地区的数据）和下列类型的个别属性：公寓的舒适度（包括四个等级），分别在1998-2007期间、1978-1997期间、1967-1977期间 和 1967之前建造的建筑物的公寓。

收集的数据后的内容分析、讨论和结论在以下几节。

1. 房产税

财产税收入是地方财政收入的主要来源。物业税是房地产价值的代理，而房地产转让税是房地产的代理权地产交易。房地产转让税，有时也被称为契约登记税或房地产转让税，通常是基于这些被转移的房地产价值(Behrens ，Gravelle，2004)。税率是累进的，也取决于物业持有期。

4.1 房屋税

对自然人而言，建筑物的应税价值由法律规定的每平方米征税值确定。每平方米的总价是按照规定的法律第571/2003关于财政法规第251条的规定。然后，根据本市和所在地（区）的等级调整建筑物的计税依据。

税率适用于修正系数计算建筑物计税依据。在过去，税率为分化型区域建设坐落，为0.2%的城市建筑税值和0.1%的农村建设税值。

关于建筑物的税基，自2002年扩大以来，直到2006年，几乎是每年在每平方米总和的5%-10%范围内逐步上升。然后，在2009年提高到近20%，在2013再次回到2009年价值的16%。自2002年以来，每平方米征收的税基平均上升了75%。

不仅税基每平方米已趋向上，还纠正了位置的市（区）内排名，其中在2009年已增加了一倍的直辖市确定，列为数字：0、1、2、3和字符：A、B、C、D。只有4和5级的直辖市在分析期间保持稳定，以更清楚地反映孤立的差距，贫困地区及其他地区。对坐落在城市地区的农村建筑的税率的歧视已被驱逐，目前基于自然人正在实施的一个单一的0.1%的应税。此外，在2009年，自然人拥有超过一间房子时除住所地址以外的第一建筑物要缴纳同比增长65%的税率，除住所地址以外的第二建筑物为150%，除住所地址以外的第三建筑物为300%。

大型住宅，超过150平方的每50平方米增加应税价值5%，标准的应课税价值被限制在一个住宅区150平米。

自然人有社会原因的免税，如50年以上建筑物的应纳税所得额减少20%，30年以上的建筑物减少10%，于参考财政年度一月一日之日起计算。以前的值分别为15%和5%。此外，如果公寓位于建筑物的3层之上，超过8间套房，校正系数降低0%-10%。

对于法人而言，建筑物的应税价值是建筑物的账面价值，如在会计账簿上登记，此后适用于该书0.25%至1.5%的税率，在地方议会成立的税率0.5%至1%范围之间。

因此，对法人降低最多1%-1.5%的建筑物账面价值持有建筑的税率。但冷静下来的非评估利益的行为在房地产市场呈上涨势头，保持建筑物在会计账簿中与老建筑的价值相同，所以窄税基在决策者决定提高很大程度上，没有对过去3年或5年前的建筑参考财年税率。因此，在没有评估的建筑案例，最近3年的税率是10%至20%；而对于超过5年的重估，税率在30%至40%之间。在本次修改之前，税率范围为5%到10%，并且只对尚未评价的建筑在过去5年的财政年度之前作为参考。同时法律人具有从设备的优点，建筑物的价值已被折旧完全恢复，应课税值降低15%，旅游建筑不在一年内使用的税率为5%。

4.2 土地税

对于土地在评估的基础上，该地块的土地面积，本市排名，位置在市（区）和土地使用以及用地位于城市或城市之外，土地税收表示公顷是通过乘以适当的校正因子来制定税法的土地面积来确定的。

有关建设用地的土地，不征收土地税，该地区的土地覆盖建设。

在每公顷城镇范围内的建设与土地的税收增长了近50%，自2002年以来，最高涨幅为20%。2006年到2013年，对于位于城市范围内或城市外其他类型的土地，调整后的水平显示了每公顷40%的增长。

4.3 地方物业税收入分析

在整体水平来说，土地税年税收从2008年的衰退到2010年振兴至2亿1100万欧元，2009年1亿7300万欧元比较，仍低于2007年2亿2100万欧元的水平。土地税每年的税收在2009年受到影响，但在2010年，它又是一个6亿3200万欧元的数字，超过了2008年。它也观察到在建筑物税的份额对比房地产税总额的减少，大致是2000-2005年期间的80-85%到2006-2010年间的75%。

从在2000-2007年期间国家货币在数以百万计的个人拥有的房地产税年税收收入得分呈上升趋势，在2008年和2009年间创下年度跌幅，又在2010大幅复苏。此外，每年数以百万国民币的房地产税收收入对房地产业的发展造成了上升的趋势。 整个期间2009年为唯一例外，其中土地的税收相对较低，较2008年的2亿1200万减少约一百万。

2007年税绝对值从自己的遗产房地产产权转让收入增加了两倍多，2008年降低了一点，2009年减半，2010年保持稳定。相同的演化可以指出，从遗产税的房地产转让收入占GDP的比重和占税收总收入增加。

土地税占GDP的比重和占总税收收入在2008年时，比较2007年14 %的国内生产总值下降0.04点到0.1个点，占总税收的51%。2009年以来的趋势方兴未艾，但在GDP方面，土地税仍低于2007年。建筑物占土地的税收超过国内生产总值。其特点是相同的趋势：先是价值下降，然后再涨回来。

1. 研究成果

人们认为，过去几年房地产市场的扩张和收缩是战后最严重的时期。房价上涨到2008年，然后在随后的四年里下跌了近百分之三十。现房销售上升，这导致房地产转让性质的个人财产增长了9倍，在地方税收收入提升。房屋供应量亦出现大幅度波动：2008年的新屋数量个增加到2006年的一倍，67255个竣工住宅。又从2009年持续下降，在2011年完成45419个新建住宅。

在过去的几年里，面对陡峭的房价下跌，房产税的收入在2008年有所下降。

同样，从2009年的房价升值崩溃，但增长的物业税几乎没有放缓，只有在2008年度税收占国内生产总值和总税收下降。年税收收入占GDP的比重和占从自己的遗产房地产产权转让税收总收入从2008年的恢复到2010年转向弹性。物业税收入从2006年到2008年增长速度更慢，唯一的例外是在税收方面从自己的遗产房地产转让收入，其涨幅超过300%。这证实了的事实，政策制定者抵消房价的变化通过调整，决策者通过提高物业税税基减轻负房价冲击。

征收物业存在一些不足。首先，由于本年度的税项是根据上一年的物业评估值，所以物业税是一个落后的评估方式。第二，评估值往往滞后于市场价值。

一些国家对房产税税率、税收或应税税率增加上限和限制。因此，在房地产价格快速增长的时期，税基将无法跟上市场的步伐，价值观和“股票”就会升值发展。由于物业市场的长期滞后，纳税评估和物业税的征收一直很活跃，致使政策决策者倾向于切断住房的变化泡沫在物业税基中的升降运动。

这种倾向使得房产税在未来几年内不会大幅下降。房地产行业的总税收收入，如转让税、增值税和个人所得税将伴随着房地产市场低迷而进行经济衰退。

1. 房地产成本、成交量综述、2000-2012年间的价格和税项

房地产价格影响物业税收入的数额，从房地产转让税的收入，建筑材料增值税（受建筑材料销售量影响）建设或翻新，维修和保养活动和所得税收入（由于在这个行业就业相关的建筑和房地产活动的雇员人数减少）可以看出。

竣工住宅数量自2009年起大幅下降，建设指标工程从2011年开始加强。特别注意的是维护和目前的维修工程在2010年和资本修复工程在2011年，而在2009年，2010年和2012年这个指数遭受衰退。建筑工程指数自2011年以来恢复正常值。住宅楼最受影响的是2009年和2010年，而在2011年上升，即使它是一个负上升，如在2012年。2010年和2011年非住宅建筑为以一种积极的流入增长，在2012年是一个向下的负面趋势。

直到2012年工程造价指数增加，也就是建筑材料成本指数，即使后者录得2010年的正增长下降。

即使所有的施工成本指数上升，但自2009年以来，房地产价格指数出现下跌（住宅物业价格指数2012年第三季度与2009年相比分别为72%和28%）。如果在2008年所有建设工程指标、工程造价指数和房地产价格指数居高不下，全年税收收入从土地税的绝对值衰减，而每年的税收从建筑物的税收仍在猛增（但仅限于对法人拥有的建筑物的税收）。这种趋势也类似所有三个税种的税收都分析了税收（土地税，建筑物税），要么征收个人或法人，从自己的遗产税房地产转让收入）为占国内生产总值或税收总额。2009年，房地产转让的税收从自己的财产没有获得它们的价值，由于在房地产价格下降其中取消了物业销售的动力。在2009年，法人所得税收入占比扩大。

1. 结论

物业税是在地方一级设立的，由中央层面制定，任何法律修订应在市议会协商后作出。地方直辖市可在国家立法参数内进行更改，因此，收入是当地的，没有地方自治，这种策略限制了地方决策的权力。目前，物业税收入接近0.7%的国内生产总值（2010年），发达

剩余内容已隐藏，支付完成后下载完整资料

资料编号：[612989]，资料为PDF文档或Word文档，PDF文档可免费转换为Word