第四章 进入强制性绿色建筑法规和导航外文翻译资料

IV. MOVING INTO MANDATORY GREEN BUILDING LAWS AND NAVIGATING THE

Will the Imposition Go lsquo;Too Farrsquo;? Property Rights and Green Building

As suggested above, green building laws have developed in a manner that might be viewed as exemplary; the informational approach to the development of green building practices has excited consumers and builders and created a market (no longer limited to a niche market) for a product that might have been seen as a political ideal, or a personal preference, or simply as an otherwise benign lifestyle choice. It is arguable, in this sense, that

green building is distinct from those prior environmental or land use regulations that have defined the property rights battleground ever since the Supreme Courtrsquo;s first application of takings principles to the regulation of property use in Pennsylvania Coal v. Mahon.263 Yet, the transition to green building as an imposition, rather than merely a good idea, may place at risk the advancements made in the movement by putting green building into conflict.264 The question, then, is whether these distinctions will affect the validity of green building laws as they are implemented in state and local governments across the country. Here, we ask whether limitations in the authority of state and local governments prevent, inhibit, or prohibit governments from impeding on the choice of the use, or manner of use, of land: Will green building laws survive land use litigation?

Even the most cursory understanding of green building will drive some confusion from this question. As a practical matter, what might such challenges look like? If green buildings were simply subject to the conventional land use framework—such as habitat setbacks, vegetation clearing ordinances, or use restrictions under zoning—then we might look to the usual suspects: regulatory takings, nondelegation,265 constitutional controls on local government authority,266 and others.267 Yet, there have been no reported challenges so far.268 Building officials in green building municipalities have reported that, even in the most unlikely settings,builders have cooperated with mandatory green building laws, compelled by the underlying fear of being the only builder in town with “brown” buildings for sale.269 Nevertheless, even if a slight increase in the cost of seeking building permit approval seems de minimis, it might nonetheless be considered an avoidable financial cost (compared to conventional building standards), and could become considerable for larger projects or, in the case of retrofitting inefficient buildings, in any case in which home additions other reconstruction projects trigger green building laws.

What is interesting is that, in light of the foregoing, takings claims against green building laws may not be recognized as viable per se.270 The lynchpin of takings theory has always revolved around the difficulty of quantifying the Courtrsquo;s “average reciprocity of advantage” rationale for land use regulations.271 Clearly, green building laws provide public benefits in the form of lower public health costs, reduced natural resource consumption,and minimized impacts on climate change.272 At what point might green buildings fail to provide a reciprocal return? Or, more specifically, on what basis might we find that the burden on the individual to build green exacts a public benefit at too unwieldy an individual expense? What injury might be claimed? The advantage that green building laws have over other land use regulatory schemes is that, given the nature of the information gathered in the development of green building ideas, it will be difficult for property owners to make a convincing demonstration that the imposition of green building standards interferes with property rights, much less economic value of the property. Compliance with green building standards provides durable economic advantages to builders and end users, including marketing opportunities that, in many cases, correspond to increased property values,safer, healthier homes, and decreased utilities and maintenance costs over the lifetime of the building.273 The exaction is, at least theoretically, offset by the benefits of compliance.

To the extent that green building laws tread more heavily, two potential conflicts to monitor, which may require a reorganization of property for our evolving public welfare needs, will be 1) the enforcement of green building codes on existing buildings and 2) the regulations relating to the durability of green buildings and continuing application of green building standards. The more benign (even if unsettled) aspect of the relation between the police power and green building may be the question of whether our growing knowledge about building sickness, GHG emissions, climate change, and habitat loss places green building laws within the scope of the police power authority.274 Clearly, climate change raises issues that fall within the purview of the public health, safety, and welfare,275 even if we have yet to fully understand how grave of a threat that we face or how to combat that threat.276 Likewise, healthier homes, sustainable forests, surface and groundwater allocation, water quality, air quality, and endangered species raise issues that invoke traditional governmental functions justifying intervention.277

V.REFLECTIONS ON GREEN BUILDING AS A NEW IDEA:PUTTING HUMANS BACK INTO NATURE, AND PUTTING ANTHROPOCENTRISM TO WORK

Most of our serious environmental problems start right here, at home, and if we are to solve those problems, we need an environmental ethic that will tell us as much about using nature as about not using it.

It is difficult to deny that green building is (and will continue to be)important. The nascency of the movement has not been a hindrance, and the growth of green building has not been contentious.298 Given the inevitability of green building, the task for this section is to consider

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绿色建筑法规和环境改造的早期思考

第四章 进入强制绿色建筑法律和导航

征收会“太远”吗？产权与绿色建筑

综上所述，绿色建筑法规中的方式，可能会被视为典范来发展。绿色建筑实践发展的信息化方法激发了消费者和建设者为产品创造了一个市场（不再局限于一个利基市场）。这可能被视为一种政治理想、个人偏好，或者仅仅是一种良性的生活方式的选择，这是值得商榷的。在这个意义上，绿色建筑规范不同于之前的环境和土地使用法规。自从最高法院首次将宾夕法尼亚州瓦恩马洪的财产使用规定应用于生产原则以来，已经界定了产权权利战场。然而，绿色建筑作为一种强加，也许是一个好主意，但可能也会在风险，导致绿色建筑与法律的不适应。最为关键的，由于它们在全国的州和地方政府实施，使得法律上的区别可能会影响绿色建筑法的有效性。在这里，我们就要问：限制或禁止国家和地方政府在使用土地的选择或使用方式的选择权力，能否让绿色建筑法适用于土地的使用？

即使是对绿色建筑最粗略的理解也会使这个问题有些难办。作为一个实际问题，这难道不是一种挑战？如果绿色建筑只是遵循常规的土地使用框架，如栖息地的改变，植被清除条例，或在使用限制下进行分区。但这样做可能会导致我们“秋后算账”：管制性征收、禁止授权、对地方政府权力的宪法控制和其他。绿色建筑城市的官员报告说，即使在最不可能的环境中，建筑商也与强制性的绿色建筑法律合作，强制将城镇唯一建筑物为“绿色”建筑出售。然而，即使在申请建筑许可证审批的成本略有增加，但相比之下仍显得乎微不足道。在建筑改造低效的情况下，可避免的财务成本（相对于传统的建筑标准），是相当大的，它关系到有重建项目所引绿色建筑法律。

有趣的是，根据上述收入索赔绿色建筑法律本身可能并不被认为是可行的。关键收入理论一直围绕着难以量化的法院的“平均互惠的优势” 的土地使用制度的理论基础。显然，绿色建筑法律提供公共福利的形式降低公共卫生成本，减少自然资源消耗，并最大限度地降低对气候变化的影响。那什么时候绿色建筑能提供相应的回报呢？或者，更具体地说，我们在什么基础上可以发现个人建设绿色的负担确实是一个公共利益过于笨重的个人费用？可能要求赔偿的是什么？绿色建筑法律比其他土地使用监管方案的优势，是考虑到自然的信息聚集在绿色建筑的发展理念。业主难以做出令人信服的示范，指出实施绿色建筑标准会干扰产权和更少的经济价值的财产。遵守绿色建筑标准为建筑商和最终用户提供了持久的经济优势，包括市场营销机会。在许多情况下，对应于增加的物业价值，更安全，更健康的住房，是在建筑物的整个生命周期内降低公用事业和维护成本。 至少从理论上讲，这种行为被这所遵守的好处抵消。

在绿色建筑法律实施越来越低效的情况下，要监测两个潜在的冲突，可能需要我们对不断变化的公共福利需求进行财产重组。这将会对现有建筑物重新执行绿色建筑规范，以及对有关绿色建筑的耐用性和绿色建筑标准的持续应用都会造成影响。还有问题就是，是否要将温室气体的排放，气候的变化和栖息地的损失等包含在绿色建筑法律中的内容纳入警察权力机关。显然，由于我们尚未充分了解我们所面临的威胁，或如何应对这一威胁，则会引起属于公共卫生、安全和福利范围的问题。同样，更健康的家园，可持续森林，地面和地下水的分配，水质与空气的质量和濒危物种等也引发了传统政府职能干预的问题。

第五章 反思绿色建筑作为一种新的理念:让人类回归大自然，让人类中心主义的工作

我们大多数严重的环境问题都从这里开始。在家里，如果我们想要解决这些问题，环境伦理会告诉我们如何使用自然资源。

很难否认绿色建筑是（而且将继续）重要的。鉴于绿色建筑的必然性，这一部分的任务是考虑绿色建筑的概念效果：绿色建筑的成功如此重要，以标记的方式转变，我们可以理解成它是和与自然的互动吗？显然，这将是值得讨论的。也可能绿色建筑会推出一个新的阶段。环境法连接这人类与生态系统，而绿色建筑不可能完全独特的支配我们思考、分配的方式。关于绿色建筑的特点是依靠人类中心主义的利益原则，谈判缓解和最终普及。由于在很大程度上是典型的务实的绿色建筑法的发展，其发展已经成功地避免了更困难的问题。无论是在何种程度上，人类和建筑环境影响着自然。绿色建筑的概念化建筑环境消除了人与自然之间的壁垒，而这样做的方式，导致需要寻找所有的财产利益和经济以及生态伦理的共同点。镶嵌在绿色建筑中的自然景观，可以说是与自然的概念不同，它渗透了以前的环境和自然资源。绿色建筑不只是包含人类和其他生态系统的需要，也对这些需求的目的确定价值。

当然，集体环境意识，正如我们的环境法律阵列所示，已经十分遥远。在第二十世纪后半期，深层次的环境思想的爆炸，连同我们过去的行动将有长期的，不可逆转的环境影响的恐惧。它改变了我们接近发展和景观的主题的方式。当与污染的河流和工业引起的健康问题结合，美国公众发现了自我保护的动机，重新思考的做法。他们自己则严重影响了环境。在这个过程中，我们的观点慢慢地，但不可避免地转变为承认某些来自自然的情况的需要。从这个意义上说，环境法一直是革命性的，作为其第一原则的重要性，并作为一种长期的元素贯穿整个生态。

当我们开始修改我们的土地利用方式时，我们意识到，初始环境法律只是抓我们的环境条件下的表面。和更多的东西相比，理解自然系统必须与我们的环境保持真实的关系。例如，作为初始环境政策的成熟，我们意识到，它只能处理较大的现行政策，更明显的对环境造成很大影响的行为却无以为继。也许以前没有出现值得监管并造成重大不利影响的事情，但随着时间的推移和，此事会渐渐增多。当然，州政府和地方政府已经采取了一系列的法律来管理“小”项目对地下水补给、开放空间的丧失、湿地、森林资源和栖息地等的影响。“地方环境法”的目的是在所需的微观规模，部分填补了联邦计划的差距。由此产生的监管系统演示了各种各样的方法。从自上而下的规划要求个人许可系统，从地方自由裁量权的自然资源和规划愿景认同跨界栖息地。与此同时，联邦政府保留了数千英亩的野生动物和美学用途，保护这些土地免受人类的消耗和退化。然而，虽然这些努力被许多人理解为不完整的。

在很大程度上，环境法的出现既不全面，也没有原则。它由于自然贯彻的概念作为一个收集捕捉的“东西”。因此，许多人继续寻求在法律可行的和普遍的环境伦理的演进，指导法律将明确纳入新的环境保护伦理。鉴于出发点，这个项目已被证明是一个挑战。当我们考虑我们的身份是一种过去的人类个体，我们构建了人类的数组为中心的叙述，包括我们的人的自我实现作为征服者，基于其他生物理性能力的人力优势等。本体论的问题已经被抛入各种修辞结构，它的功能对一个法律体系、征服生态过程和独特的人类需求具有优先级。世界分配给个人的控制，或反对的程度，以及人类的消费和人口已经设法避免成为法律监督的主体。然而，从根本上，辩论的主旨表明法律在我们周围人的潜在的道德价值仍然保持中立。这是值得商榷的，至少，我们目前的监管系统采用并没有替代或改进这明显的以人类中心主义的对环境的了解。

从这个角度来看，显而易见的是，随着环境伦理的发展，无论是在方向还是在达到目标上，道德理论的趋势只是强调环境法和伦理之间的鸿沟。为了说明这一方法是将环境伦理学作为“失物招领性质的的战斗”，我们失去我们通常所关注的观念，以此作为一个更大的社区公民的本质。我们损失的是生态社区：物种的灭绝。我们作为人类，已经失去了，可能无法再分享那些自然。形成鲜明对比的是，自然中发现的问题，自然是不断重构，通过我们的信仰体系的方式。其中的法律和社会习俗。当然，两者实际上都是对自然状态的有效描述。但问题是，无论是在文学中，自然缅怀我们失去本质的崇高描述，或在文学指向个体的自我意识，都可能会发现，环境伦理学的辩论围绕一个不幸的共同特征；人类的诱骗行为来自大自然。环境法的目的则是规范人与自然环境的互动关系。

辩论已经卓有成效，每一方都必须完善、巩固自己的基础，尤其是对原则可能代表知识的进步。尽管如此，辩论仍陷僵局，因为在大多数情况下，没有人愿意在道德意义上做出让步。关于“自然”的争论，道德可以说是采用了一种肤浅的在制定环境政策中的作用。支持环境法，需要出现一个参与者，用伦理来支配人类使用或不使用自然，而不是一个自然的概念，去排除流离失所的人。需要的是一个认识到词汇的经济伦理和维权的社会价值。但在某种程度上，这确实不依赖于层次结构对其合法性。

这就是绿色建筑的意义所在。当然，对于那些非人的需要来看观看绿色建筑从，非使用价值作为道德一元论的基础上，绿色建筑概念上可能是有限的。显然，绿色建筑是不准备支持自然伦理。它必须溶解在重视价值和建立的权利和义务。毫不奇怪，例如，更高成本的绿色建筑材料和方法是不经常实施（虽然这并不区分绿色建筑与传统的建筑方法和代码）。然而，从一个完全不同的方式上对其他法律提供了一个绿色建筑的环境效益，可以说作为一个职业的发展。其学说，同时也倡导可持续发展和保护。此外，即使在前期建设成本一直是一个有影响力的因素，但在许多情况下，成本并没有阻止建筑商寻求高绿色评级LEED银，黄金和白金认证的建筑物。

通过认识绿色建筑对道德分析的可用性，它的目的是让绿色建筑被认为是理论上的友好。但也值得注意的是，没有任何特定的理论可以奠定一个排他性的要求，包括绿色建筑的基础和理由。显然，对于绿色建筑的理念，我们必须建立、整合一个新的关系与自然的方式。查尔斯科伯特发出了这样的命令：“建筑环境的创造必须尊重自然和响应，我们必须与完全依赖于地球的系统来生存的价值观相一致”。我们要关注绿色建筑能否保持合理的缺席并发转换为“尊重自然”，或者，是否绿色建筑的经济效益仍会低于预期。但显而易见的是，决定建绿色不需要背负着一个专属的绝对命令；它可能都同意健康家园，可持续的做法是好的。最小的碳足迹是必不可少的地球物种，也是生存的可能。与此同时，我们不需要在集体中等待大海的改变，意识到接受以生态为中心的价值结构，简单地让我们可以在追求绿色建筑的好处中前进。我们可以认识到，通过我们的对话，自然与建筑环境及其影响因素之间的因果关系，并通过公开接受的优势，学科分析品种（和弱点）绿色建筑。绿色建筑已经邀请了一个真实的，但包容的对话。我们所需要的就是认真思考在建成环境环境质量。

即使在早期阶段的运动，在绿色建筑的发展可以帮助描绘一个明确的新兴的环境伦理。绿色建筑的前提是道德意义的几个重要概念。首先，绿色建筑认识到，我们的生态足迹的性质，在很大程度上由我们控制。这种分歧从之前，经济合理化背后，人意图利用自然资源进行道德义务的法律保护（例如，人要吃饭，所以我们有权喷农药，消灭昆虫潜在破坏食物供应的可能；人类使用树木，因此有权削减下来；人类驯化牛群，因此有权消灭掠夺性的物种）。对环境有深远影响的行动，即使这些职责的对象不同。

其次，绿色建筑是建立在越来越多的研究人类行动是否会影响生态系统和生态系统服务上的。这方面的知识，绿色建筑的概念，每一个建筑内化可避免不利的影响。例如，我们使用的自然资源，如水、木、金属、化石燃料等，已经在某种程度上，可能会导致不可逆转的损失和损害自然再生能力的资源。此外，我们已经认识到，我们的建筑实践影响我们的能力，以及在建筑环境中生活。因为我们的做法决定了室内空气质量的水平。绿色建筑中环境认同的牵引，似乎是把我们从自然是“存在”的概念中解放出来，并意识到我们是自然的一部分（无论自然是自然秩序还是混乱的自然状态没有区别）。因此，绿色建筑代表了自然的重建和我们在其中的地位。

第三，绿色建筑引出了一系列具有道德意义的行动。排除 “小”行动的环境法规的范围，之前的环境法已经免除了这些对环境造成破坏性的行为责任的运动。这些行动可以从道德价值进行赦免。不出意料，开发项目的外观的“小”被认为是一种经济上可行的资产，导致“零碎”和“分段”。尽管绿色建筑是新的，而且在某些情况下只适用于较大的结构，绿色建筑法律是认识到建筑环境的方方面面，无论多么大或小，累积的方式有助于可持续发展与自然环境的关系。

第四个点，是基于这样的观察：绿色建筑的绿色原则没有纳入建筑行业，而经济评价与绿色建筑的支持是不对称的。虽然这可能是言过其实，我们可能会考虑到基于这个原因是微不足道的。当然，对“失去自然”的概念基础上，采用绿色建筑创新仅仅是人类能创造我们走出环境危机。专家希望绿色建筑运动的倡导者，或另一方面，依靠市场力量来引导监管管制转变的步伐。同样，“发现自然”叙事的倡导者可能反对绿色建筑的理由是运动的原则是从它的父母的可持续性。因此采用框架，将非人类和不存在的利益与现有的需求平等，并倾斜市场的效率，可有利于受益人参与市场。然而，在绿色建筑中，两种性质的迷失和发现似乎有所收敛，进入绿色建筑市场的目的是重建一个地方。同样，绿色建筑的创新，依赖于我们的自然科学和技术发展的知识，以此满足人类的需求和使用的生态系统服务。否则，绿色建筑的方法只提供了一个模型构建，而不是削减建筑的一种手段。

这种趋同可以区分绿色建筑与传统的环境法谱系，达到了经常由一个相对武断的选择——道德或经济是否将发挥最重要的制定政策的作用。绿色建筑需要我们认识到，一方面，既不单独提供一个可行环境政策的基础，另一方面，这两个可通约，协调和协作。因此，马克萨戈夫已经确定了环境法的主要障碍之一：克服观念必须放置冲突。

在环境法中，与其他形式的社会规则一样，也有把立法解释为公共价值观和伦理原则的表达。相反的则是将立法通过调节市场视为促进经济效率的手段和阻碍国家努力的障碍。

这里提倡的观点集中在可持续发展体现的多元化是务实的。当然，和所有多元化的观点一样，可持续性是难以界定的。此外（由于同样的原因），可持续发展的规范性力量仍有待讨论。那么，关于可持续性的讨论会给环境伦理学的对话增加什么呢？可持续发展的任务，能弥补环境伦理和环境法之间的差距吗？一个直观的反应是可持续发展不承担环境伦理，由于它没有纳入一个非人的道德主体，并可能被视为有限的。因为它“不扩大社会道德价值的实体超越人类”。此外，因为可持续性是一个微积分效用一样，在许多的法律今天一致。这可以说是没有任何早期的非人类中心主义的直觉，公众的成员可能具有“吸引力”。然而，

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