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附录X 译文

房地产行业可持续发展指数评价框架

在可持续发展的指数，在房地产行业评级使用的增长一直伴随性的最常用的用来评估房地产发展的可持续性评价系统的强烈批评。这些批评大多集中在不同的评级系统的内容。可持续发展评级方法的系统评价缺乏。本文建立了一个框架，可以用来评估可持续性评级的方法和运用的评估框架fi已经广泛使用的可持续性评级和社区（breaam，CASBEE，estidama，绿星，LEED）。评价结果突出了三大缺点的评级系统进行了评估。第一, 系统缺乏明确的定义fi可持续发展。他们给不fi充分解释为什么某些组件包括在额定值和根据什么这些组件已给予权重。其次，评级系统把重点放在可持续发展的设计比性能，特别是对社区的评级。最后，收视率一般不符合当地条件的项目。每个评级系统都有其独特的优势和弱点，没有系统优于所有尺寸。建议的评估框架可以应用到可持续发展的评级在不同的行业，并根据利益相关者的要求是适应性强。

1. 介绍

可持续发展已经宣布“下一个大趋势”，面向企业和政府（2010鲁宾和Esty）。正在进行的城市化对环境的不利影响，特别是在建筑和社区有关使可持续发展（Reith和Orova，2015）。在全球日益增长的可持续性在过去的二十年中已经导致可持续发展的措施并行生长，通常表现为可持续性指数，评级指数。

在不同的环境中使用可持续性指数和评级。一些收视率可测量性国家的性能（如结合，荷宝）。其他测量系统评价企业可持续发展绩效（2010德尔马斯和布拉斯，）。最近，一些更注重可持续性评级方案已经出现，尤其是在农业（弗里拜恩和国王，2003；面板andglenn，2000）和房地产行业（贝拉尔迪，2012）。可持续发展是农业和房地产业的一个重要课题。估计房地产部门对全球温室气体排放的贡献范围从7.9%（IPCC，2007）高达30%（环境署，2009）。这些排放主要能源消费导致房地产项目运营期间。然而，在施工阶段的能源消耗和嵌入式CO2建筑材料的排放量也明显fi不能。此外，房地产部门负责主机上的水资源，垃圾发电等环境影响，空气质量和生物多样性（Sharifi和村山，2013）。

虽然可持续发展评级做不同的范围、方法和目标（贝尔和Morse，2008），有全球的一些常见于建筑物和社区可持续发展评级的fiELD地。可持续性评级的目的是提供一个快速的方法来评估建设项目的可持续发展绩效的各种利益相关者。该评级是为各种利益相关者。一个物业的潜在买家或租客可以检查发展的可持续性特征，并作出明智的决定基于他们的fi结果。政府部门可以鼓励和规范行业参与者之间的可持续做法。政策制定者可以利用可持续性的指数，告知决策（hezri和多弗斯，2006）。建筑师、房地产开发商和供应商，建筑业

使用评级来指导他们的工作达到预期的可持续性标准。他们还可以通过参与高可持续性评级项目来加强他们的绿色证书。使用可持续性评级的压力来自不同的利益相关者，监管机构发挥了突出作用，在许多国家制定和应用可持续发展的衡量标准。

对可持续性和可持续性评级的日益重视一直伴随着强烈的批评，在最广泛使用的评级系统。现有的大多数批评对不同等级的内容房地产板块集中可用的评级（Reith和Orova，2015；haapio和viitaniemi，2008；2012；haapio，莎丽fi和村山，2013）。虽然辩论的可持续发展措施的内容是很重要的，大多数现有的评估不解决评级系统背后的方法。评价方法的批判性评价可以使讨论的内容的评级系统更富有成果。

本文的其余部分如下结构。第2节回顾了相关文献，并介绍了几个可持续发展指数体系在房地产部门。在第3节，一组建议可持续发展评级在房地产行业的评价标准。随后，第2节中描述的可持续发展指数根据第三节开发的标准进行评估。结论部分总结fi结果，并强调在这方面的指数体系，可以使更多的相关产业的利益相关者。

1. 可持续发展指数在房地产行业

可持续性措施可以采取指数或评级的形式。在文献中，可持续发展指数的措施，是可持续发展的一个维度，例如能源效率或EFfi耗水。不同的指数可以随后被组合成一个可持续发展的评级或指数，导致定量聚集的基本指数。这种聚合通常涉及转换的普通单位的措施和权重的应用各种措施根据其在可持续发展的评价体系的overallview重要性（De Sherbinin et al.，2013）。额定值或indicesthereby提供简化fiED、连贯、系统的多维视图（迈耶，2008）。里德等。（2006）德fiNE可持续性指数为“特殊fiC可测特性的社会，解决社会收集，经济和环境质量”。

德fi宁可持续发展是一个持续的挑战（贝尔和Morse，2001）。如果一个概念或目标不去fi内德，然后它变得不同fi邪教措施实现这一目标的进度。然而，只要个体可持续发展评级明确fiNE他们测量，然后是各种评级系统不同的fi定义可持续发展的可能性。作为一个整体主题，可持续发展经常通过联合国环境与发展委员会（1987）的宣言来描述为“满足当前需要而不损害后代人满足自身需要的能力”的发展。在这一背景下，可持续发展被称为三大支柱组成：环境、社会和经济（Reith和Orova，2015）。在房地产行业，环境可持续性的考虑通常集中在能源消耗和发电，水的消耗和废物管理。然而，一个常见的fi定义缺乏可持续性仍然是致力于发展可持续性指数的一个挑战，无论行业或国家的适用。

关于可持续性指数的文献有两种广泛的方法论范式莫尔斯，2001）。一个是专家主导，自上而下的方法使用明确的量化指数。另一种方法是自下而上和参与性，强调了解当地的背景下设置目标和建立优先事项的重要性（Fraser等，2006）。也有混合的方法，结合专家的领导和参与的方法（里德等人，2006）。专家领导的方法是特别适合在项目中的利益相关者可能缺乏的fiNE指数的技术知识。使用这种方法的指数的主要目的是使可持续性表现在实体之间的比较。在房地产行业，居民通常缺乏所需的技术知识，设计可持续性评级。事实上，使独立和客观的比较是可持续发展指数的使用背后的主要驱动力。因此，最常用的可持续发展指数在房地产领域的专家领导。自下而上的可持续发展指数的方法通常是在社区一级，而不是为家庭或建筑物。（忠告fi宁进步，2002；瓦伦丁，施潘根贝格，2000；里德et al.，2006）。通过fi定义这些社区驱动的指数体系对当地环境不容易比较不同位置的高度敏感。

虽然可持续发展指数被用于各种行业（贝尔和莫尔斯，2008），这些指数是特别普遍的房地产和建筑业（贝拉尔迪，2012）。超过六百个可持续发展的评级计划相关的建筑环境存在全球。许多评级有非常特定的fiC项目聚焦于一点，如建筑物或建筑材料的可持续发展影响的能源消耗。这些专门的评级最有可能是相关的一个相对较小的利益相关者群体，如建筑师或监管机构。对更感兴趣的各种各样的利益相关者是总质量评价系统，结合各种环境可持续性的考虑，通常包括经济和社会问题（贝拉尔迪，2012；moldan et al.，2012）。各种标准的分数组合成一个整体的评级，它提供了利益相关者的一个特定的房地产项目，通常是一个家庭或社区的可持续性的摘要评估。对于不同类型的建筑存在多标准的评分系统（如家庭、学校和博物馆的fiCES）以及街道社区。

在房地产界最古老和最广泛使用的评级系统BREEAM和LEED。这些机构现在全球运营、LEED的正在使用的150个国家（由2015）。此外，一直在国家规定fiC等级数的增加，其反应已经实现开发的可持续性的测量和定位特定的语境fiC.以下部分强调了一些房地产界的fi已经广泛使用的评价系统的主要特点。

在英国推出1990 BRE，BREEAM是古老的多标准的可持续发展评价方法对建筑环境。标准试图建立可持续建筑设计，施工和运营的最佳实践。BREEAM是英国绿色建筑委员会的创始成员，该系统由其他绿色建筑委员会如在挪威和荷兰使用。breaam已经在加拿大国内的评级系统的基础（绿色地球）、澳大利亚（绿星）和香港（梁）。BREEAM还发布了自己的国际版。到目前为止，有425000fiBREEAM认证另有二百万个项目注册及待评估项目。BREEAM认证fiES新建商业建筑、住宅建筑、住宅、医疗设施、监狱和社区。

1993，美国绿色建筑委员会（USGBC）是开发一个标准，促进可持续发展在建筑行业建立的目的。随着美国绿色建筑委员会成员的参与和60多个组织的援助，美国能源与环境设计（LEED）开发绿色建筑评级系统。LEED特别关注能源和水的EFfi效率，减少二氧化碳排放量和节约资源。LEED包括几个评级系统，包括商业，住宅和民用建筑。迄今为止，已有55000多个商业项目和154000个住宅受全球fiLEED认证。在美国以外，在LEED评级是最普遍的是加拿大，中国的国家，印度和巴西（美国绿色建筑委员会，2015）。

随着越来越多的重点是面向可持续发展的标准，在世界各地，在一些国家的房地产部门的利益相关者确定评级系统在美国开发和英国，无法应用到他们的具体fiC地区气候。因此，许多国家都制定了自己的国家和fiC可持续性标准。例如，在2005，为建成环境EFfi效率综合评价体系（CASBEE）系统是由日本可持续建筑协会成立（江苏）。其标准和工具是日本人写的，具体fiC到当地的环境条件（例如，地震风险）。其环境标准应用于不同的建筑类型和建筑的整个生命周期，包括前期的设计，新的建筑，既有建筑改造。2014、建筑物等的总人数达350fi出CASBEE。

另一个国家的倡议是绿色建筑标志系统。由权威的新加坡建筑推出（BCA）2005，该方案是一个主动推动新加坡的骗子—建筑业走向更环保的建筑与实践。新加坡进口的大部分的能源来自嘶无聊的国家，绿色标志计划重点节能效率fi建筑物内。迄今为止，新加坡大约有2200个绿色标志建筑项目。

最近发达国家特别fiC可持续发展评价系统是由estidama珍珠评级系统，通过在阿拉伯联合酋长国阿布扎比城市规划委员会成立（UAE）2008。estidama旨在创造更多的可持续发展的社区，城市和全球企业可持续发展的四大支柱的平衡；环境、经济、文化和社会。estidama珍珠评级系统覆盖社区，建筑和别墅。对estidama的终极目标是保护和丰富阿布扎比的体育文化符合身份酋长的愿景2030。到目前为止，estidama授予设计额定值超过40的UAE发展（estidama，2015）。关于这些发展的单位数目，没有可用的资料。

这三个国家系统的描述来说明的目的只有一个意义fi不能和越来越多的其他国家可持续发展评级系统全球。一些趋势在房地产行业的可持续发展指数的使用。首先，已被评为建筑物和其他发展的数量迅速增长。全球绿色建筑认证fiED空间预测从约60亿平方英尺的2010增长到530亿平方英尺2020（Pike Research，2010）。其次，有一个国家为基础的评级系统提供给开发商数量大幅增加。同时，现有的系统，如LEED和BREEAM继续积极的评级服务的国际市场。第三，现有的评级提供者扩大了他们的范围从重点住宅建筑，其他建筑类型，包括商业楼宇，学校，博物馆和邻里。最后，现有的评级系统扩大了他们所涵盖的主题，从最初的能源消耗扩大到更广泛的考虑因素，如社会和经济的可持续发展（贝拉尔迪，2011）。这些趋势指向一个强大的持续在数量和使用在房地产行业的可持续发展评级的生长，从而控制fi形成一个框架，评估这些系统中的结构化的方式需要。

作为可持续发展评级增长的数量和复杂性，股权持有人在房地产行业面临一些困难fi邪教的决定。监管者必须选择哪种评级方案最合适它的情况和需要决定在当地的适应，必须更好地fiT国际评级系统以其独特的环境条件。建筑师和开发商必须选择，如果有的话，评级，以获得他们的项目，以及是否适应他们的设计，以符合评估者的可持续性的观点。投资者和租户需要解释可持续性评级，并必须决定如何考虑这些在他们的投资决策。为了使这些选择，一个很好的了解各种评级计划是必要的。

3.结论

可持续发展指数和评价提供了许多潜在的利益在房地产行业的利益相关者fiTS。其结果是，可持续发展的评级系统和使用这些系统的数量在过去十年中迅速增长。虽然一直在学术界和职业界对这些评级内容热烈的争论，一直是最常见的评级系统所使用的方法，很少有系统的评估。本文开发了一个框架来评估房地产行业的可持续性评级和应用框架fi已经领先的可持续发展评级为家庭和社区。

在这篇文章中已经开发的框架，以评估可持续发展的评级在房地产行业，可以使用多种方式。负责评估已评级的组织可以使用结果作为其努力不断提高评级的方法的一部分。其他组织产生可持续性评级可以使用该框架，以评估自己的评级。房地产开发商可以使用框架工作，以作出明智的决定有关评级系统使用。该评估框架也可以被定制以满足非房地产行业的特殊fiC的利益相关者的需求。

框架没有提供明确的或科学地证明fi评估可持续性评级，但不提供对一个评级的价值更加结构化的高度主观评价的步骤。在最低限度，评估框架提供了一个基础，辩论的价值和设计的评级系统。在一个二进制的“是”或“否”的评价标准的范围内，利益相关者可能会争辩如何评级系统或特定的评价标准是适合他们的需要。这种讨论本身可以导致新的见解和改进的评级系统。

未来的研究可以进一步降低评价框架的主观性程度及其应用。围绕智能城市的新发展大大增加的数量和类型的数据提供给决策者，并提供额外的途径来衡量可持续发展的性能。该框架可以进一步发展成为应用于房地产行业的其他可持续性评级以及其他行业，随着可持续发展更多的有意义的利益相关者和对环境的影响最大，提高产业可持续发展绩效改进措施的最终目标。

附录Y 外文原文

A framework for evaluating sustainability indicators in the real

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