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附录A 绿色设计、施工合同的新趋势

A. 概述

实践的指导，法律期刊以及建筑行业表格文件，最近都开始反映应当去考虑绿色项目带来的一些特殊的合同因素。以下两节总结了这些拟议的绿色建筑合同条款，并做了分类，它们作为第三部分分析的开头。B部分讨论了主要趋势，而 C部分更简要地论述了杂项合同问题。

B. 主要趋势

与设计和施工协议一样，绿色建筑合同的目标因所看视角的不同而发生变化。举个例子，律师经常建议业主采纳的条款，其目的在于确保项目明确符合绿色建筑标准，比如特定的认证级别。代表起草合同的人，建筑师或其他专业设计人士对维持设计过程的整体性以及限制设计人员在专业性方面的失职所承担的法律责任的标准更感兴趣。承包商和分包商提倡以下条款：明确工作范围并限制保修义务。评论员从索赔角度来看这种情况时，经常会注意到绿色建筑过程中固有的，潜在的责任风险。因此，对拟议的合同条款的任何审查都应当承认:视角的差异会影响分析的过程及结果。

1. 项目交付方法

业主必须对合同中的项目做出的最基本的决策之一是确定使用的交付方法。项目交付方法在合同结构中确定项目参与者之间职责和法律关系。许多评论家都认为，绿色建筑项目受益于项目交付方法，这些方法比传统的“设计——投标——建造”系统更具有协作性，特别是在业主为项目的设计和施工签订的合同中。这是因为绿色建筑措施通常需要许多项目参与者之间的广泛合作与协调。当一个项目使用传统上采用的顺序“设计——投标——建造”方法时，建筑师或其他设计人员必须提供一套基本的完整的图纸，以便潜在的承包商可以提交投标书或建议书。但是，设计人员或设计公司，不可能在施工开始之前，通过独立工作来确定项目的每个设计细节，也不可能拥有所需的绿色建筑目标所有信息和专业知识。事实上，一些绿色建筑标准，包括与废物管理和场地保护有关的标准，可能完全不受项目设计师的控制，其他标准是设计驱动的，尤其是涉及施工手段和施工方法的，以及承包商和分包商实际执行的工作，还有一些涉及关于材料和设备的决策。

由于需要多个项目参与者进行协作并提供意见，绿色建筑项目通常受益于主承包商或专业贸易商，制造商和供应商的早期参与，他们共同拥有更多的专业知识和相关细节的最新信息。绿色建筑项目也特别适合希望优化团队协作技术，追求进步的工作，例如建筑信息建模。这些因素合乎逻辑地导致一些评论员推荐绿色建筑的“设计——建造”的项目交付方法。其他人建议业主使用施工管理系统或聘请一名顾问，其职能是就如何最好地实现指定的绿色建筑目标，向业主提供建议。例如综合项目交付，其中主要参与者在设计阶段提供意见，公开分享信息，并以其他方式作为一个团队，制定最佳标准和程序，以实现业主的绿色建筑目标。

2. 定义服务和工作范围

一旦业主及其顾问选择了项目交付方法，下一个基本决策就是如何定义项目的绿色建筑目标，以及如何在参与者之间划分相关活动和责任。对绿色建筑合同的评论要始终如一地强调为项目确定特定绿色建筑标准。这对业主来说很重要，因为每个业主对设计和功能都有明确的要求，并希望通过合同来确保设计师和建筑商必须满足这些要求，以换取商定的价格。由于美国绿色建筑委员会LEED标准的普及，对于一些业主来说，项目整体目标可能相对容易通过特定级别的LEED认证来展现其所涉及的项目类型，例如用于新建筑的LEED白金级。然而，对于其他业主而言，定义绿色建筑目标可能涉及特定的标准，而不是在预定的行业流程下达到的认证水平。而且，在越来越多的司法管辖区，一些绿色目标是由开发规范和其他法律要求在外部强行添加的。在这些情况下，项目的合同文件必须逐项列出特殊标准或明确分配满足政府要求的责任。一些律师还建议：明确指定一些参与者，负责了解适用的绿色建筑法律要求的政策及其变化。

然而，一套精心构思的绿色项目合同文件必须远远超出指定项目的绿色建筑标准。虽然存在部分第一代绿色建筑合同只是将预期的LEED认证水平作为项目技术规范的一部分，但这种方法忽视了合同中有关义务和程序的重要问题。例如，谁将向业主保证已完成的项目将获得适用于该项目的LEED标准的银牌认证？由于成功取决于几个参与者的共同努力，合同文件还应指出那些要遵循的程序以及协调所有相关活动的人。这些考虑因素要求所有相关合同充分界定参与者的工作和服务范围，特别是参与实现绿色建筑目标的项目参与者。从业主的角度来看，这是必不可少的，方便业主可以让一个或多个参与者对所需的每项工作负责。那些将提供满足项目绿色建筑标准所需的服务和工作的人同样有兴趣正确指定角色和职责。

设计专业人员、主承包商、分包商和供应商依赖于明确而全面定义他们将负责的服务、工作、材料和设备的合同。合同范围内的条款不仅允许参与者为其服务定价，而且还具有基本的风险管理功能。参与者通过了解和控制其合同责任的范围来评估法律责任的风险，确定业主的需求，并以其他方式管理其业务风险。这对建筑项目的每个参与者都至关重要，特别是绿色建筑项目的参与者，因为这些项目的行业实践仍在不断发展。在界定和分配其所涉及的特殊活动和责任方面，尚不存在公认的行业模式。因此，越来越多的关于绿色建筑合同的文献不断鼓励每个参与者特别注意绿色项目中可能面临的额外责任和风险。

同样，由于绿色项目需要广泛的合作，许多当局还建议合同应为项目参与者确定一个中心角色，该项目参与者将主要负责为项目指定绿色标准并确保必要的协调。这些任务需要专门的服务，包括广泛的设计活动，将适当的绿色细节纳入计划和规范，以及集中的行政服务，实施和监督一个高效和有效的流程，来协调多个参与者的合作活动。虽然其中许多责任与设计人员通常履行的服务密切相关，但仍有其他责任涉及施工手段，施工方法和程序。这些手段，方法和程序通常属于承包商，分包商和供应商的专属领域。因此，尽管建筑律师和行业组织一致认为合同文件必须包括定义和分配绿色角色的详细规定，责任和程序，他们仍在努力寻求用于这些目的的结构和技术方法。

两个领军行业已经为绿色项目制定了解决这些问题的表格文件，两者的前提都是业主必须明确定义客观的绿色建筑标准。在这种情况下，该表格作为所有者与一个或多个参与者之间合同的补充或附录。换句话说，这两种表格都主要通过提出参与者可以添加到合同中的条款，以备用于设计服务或建筑工作而准备的项目，这些项目不一定考虑绿色目标。

第310号文档的共识，即“绿色建筑附录”，旨在纳入业主服务涉及的影响绿色目标的项目参与者达成的协议中。因此，它可以酌情纳入业主——建筑师协议或业主——承包商协议，以及业主与各种顾问之间的协议。它也可以用于不是业主一方的合同，并且介于所有者之间。例如，如果将分包商纳入协调项目绿色特征的过程，总承包商可以将共识附录纳入设备安装的分包合同中。

共识附录为“绿色建筑促进者”和“GBF”分配了核心角色，他们建议了具体的绿色建筑措施，协调了所有业主绿色建筑目标的参与者的活动，并考虑这可以采取了认证到指定的LEED或其他行业标准的形式，它要求项目满足定义的可持续发展目标，而无需任何第三方认证。

这包括GBF必须采取的一系列步骤，以建立绿色建筑目标并指定项目的绿色特征。该过程还涵盖了GBF通过适用的认证程序来管理项目的责任，其中包括管理寻求LEED认证的项目的LEED程序中的每个步骤，该过程还包括GBF将审查和协调其他项目参与者的相关服务和工作的方法。

AIA文件B214-2007涉及与共识增编相同的一般主题，尽管它采取了一种范围更窄的方法。AIA B214保留建筑师的核心角色，并假定业主的绿色目标包括获得LEED认证。虽然AIA B214规定业主将选择建筑师履行与共识附录下的GBF相同的角色，但它并不假设这些服务必然与项目的建筑服务相结合。相反，友邦保险B214设想，业主可以使用该文件将LEED认证服务添加到业主与项目主要建筑师的合同中，或者业主可以使用该文件聘请不同的建筑师来执行这样的专业角色。友邦保险B214的主要功能是描述指定建筑师为协助业主获得LEED认证而提供的特殊服务。

AIA B214采取的方法与共识附录之间还有另外两个重要的区别。第一个涉及协调和管理项目绿色目标的参与者活动和责任的过程。AIA B214留下了由建筑师为特定项目准备的“LEED认证计划”建立的流程的大部分细节，而共识附录则作为标准化流程列出了更多细节。第二个区别是，友邦保险B214只直接涉及业主与提供LEED认证服务的建筑师之间的合同关系。虽然建筑师的角色和友邦保险B214建立的行政程序会影响所有实现项目绿色目标的参与者，但该文件旨在纳入业主与被选中执行这些特殊服务的建筑师之间的协议，而不是纳入其他参与者签订的任何合同。如上所述，共识增编可纳入参与项目绿色措施的参与者签订的任何合同，因此，友邦保险B214让其他参与者修改自己的合同，使其与LEED认证角色和流程保持一致，并规定其他参与者在项目绿色目标方面的任何特殊责任。

建筑律师普遍认为，共识附录和友邦保险B214都留下了许多重要的合同问题未解决，这些缺陷延伸到本文讨论的大多数合同问题。其中最明显的是，这两种行业形式中的任何一种都未能就合同分配与绿色项目相关的特殊法律风险这一高度敏感的问题提出解决方案。

3. 风险分担

在确定了适当的项目交付方法以及定义了服务和工作范围的条款之后，下一个最常讨论的绿色建筑合同条款类别涉及了分配绿色项目的特殊责任风险。从业主的角度来看，合同目标可能不亚于将与项目相关的整个风险转移给第三方。随着行业获得更多的经验，即使是那些将此作为业主理想解决方案的人也认识到，至少在今天的绿色建筑行业中，还没有出现任何专业或行业来承担这种程度的风险。

虽然建筑律师和行业团体仍在寻求不同的方法，但拟议的合同手段经常解决值得关注的特定风险分配问题。作为一种组织手段，随后的讨论将风险分配条款分类为公认的合同类别。但是，许多相关考虑因素相互重叠，以至于不应孤立地看待一项风险分配条款或技术。

设计专业人士的代表一致推荐明确采用传统专业护理标准的合同条款，以管理其组成部分对绿色建筑服务的法律责任。他们认为，为绿色项目提供特殊服务的建筑师、工程师和其他设计专业人员，只有在通常适用于其他专业服务的基础上，才应承担法律责任。根据这种观点，设计专业人员只应对构成专业渎职的错误或遗漏负责——在类似情况下未能遵守同一专业的其他成员所遵循的护理标准。因此，从设计专业人员的角度处理绿色建筑合同的律师和行业团体警告不要有保证特定结果的条款。在此基础上，他们拒绝任何要求设计师为项目获得行业认证的合同条款，或者要求设计实现特定结果的合同条款，例如特定的能源效率性能。然而，那些代表业主发言的人经常呼吁这种合同保护，尽管设计专业人员往往会抵制。

即使正常的护理标准占主导地位，标准本身也可能随着绿色建筑运动的发展而演变。例如，一些评论家推测，当代建筑服务合同表格中要求建筑师向业主提供有关可持续建筑实践的建议的模糊陈述可能会扩大护理的标准，以涵盖需要特殊专业知识的绿色建筑服务。在越来越多的司法管辖区要求采取某些绿色建筑措施的情况下，要求专业设计人员遵守所有适用法律的标准合同条款。此外，该行业内部认识到建筑师有考虑可持续性的道德义务，这可能间接有助于提高绿色建筑实践的标准。事实上，越来越多的设计专业人士关注绿色建筑措施，这可能最终意味着传统的护理标准将很快为在特定地区执业的专业人员提供一定程度的绿色建筑知识和技能。

专业设计人员经常拒绝在其合同中包含保修，这既是因为保修规定的责任超出了专业护理标准，也因为专业责任保险政策通常不包括保修索赔的承保范围。出于这些原因，律师建议他们的设计专业客户避免保证绿色结果。

承包商、分包商和供应商的倡导者也反对将合同保证扩展到绿色建筑特征。虽然建筑合同、分包合同和设备合同通常对工作、设备和材料做出保证，但许多观察家认为，绿色建筑标准与更传统的建筑规范不同。他们声称，绿色建筑标准太模糊，无法成为保修的主题，或者它们如此依赖于与他人的合作或第三方的主观判断，以至于没有一个参与者应该对它们承担严格的责任。这些意见至少建议承包商和分包商审查标准合同条款，以确保他们不会无意中保证项目将获得绿色建筑认证或项目的某些方面将满足其他绿色标准。材料和设备传统上包括相对广泛的保修，业主方可以预见地建议合同保修应扩展到绿色建筑特征。鉴于竞争行业的性质，当他们获得绿色建筑经验并开发适当的风险管理技术时，一些承包商可能会同意保证某些绿色结果以换取更高的利润率。

许多建筑合同，特别是用于某些设计——建造项目的合同，包括性能保证，这些保证提供超出工作、材料和设备标准水平的保证。例如，制造工厂的工程、采购和建造合同可能包括保证，即在指定的产品数量和质量方面，完成的设施将达到客观可衡量的标准。如果设施未能通过性能测试，履约保证的条款可以确定具体的补救办法，例如纠正性工作或违约赔偿金。由于许多绿色建筑标准受到可量化的标准或最终测试的约束，一些绿色建筑合同的提案建议使用履约保证。当然，上述关于保证标准的考虑因素，律师在承包商和分包商对这些规定进行评价。

代表业主的律师可以提出赔偿意见，以支持为绿色特征和目标分配责任的合同条款。但是，与专业设计人员希望避免责任的原因大致相同，除了专业护理标准之外，他们通常拒绝赔偿要求。由于绿色建筑实践是新颖的，许多绿色建筑措施的效力在很大程度上取决于设计师和建造方的表现，承包商和分包商不一定愿意将标准赔偿条款扩展到绿色特征或结果。如果他们不能为赔偿义务投保，情况可能尤其如此。

大多数关于绿色建筑合同的讨论都得出结论，项目参与者及其律师应特别注意根据绿色建筑的目标调整合同的补救条款。首先，与绿

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